Quelques réflexions sur les projets de conversion des bureaux de Gove — Institute of Economic Affairs

La meilleure partie des réformes de planification – par ailleurs très maigres – récemment annoncées par Michael Gove est qu’elles vont faciliter la conversion d’immeubles de bureaux en logements résidentiels.

De telles conversions sont déjà possibles : il existe pour elles un processus de planification rapide et léger, bien moins onéreux et moins long que le processus conventionnel. Mais à l’heure actuelle, avant qu’une demande de transformation puisse être déposée, un bureau doit être vacant depuis au moins trois mois et la surface de transformation ne doit pas dépasser 1 500 m².². Selon les nouvelles règles, ces limitations vont être supprimées.

C’est une idée éminemment sensée. Il se trouve que cela correspond à une proposition faite par le professeur David Starkie sur ce même blog en novembre dernier, alors peut-être que la théorie du complot est vraie, après tout, et que la Grande-Bretagne est en réalité dirigée par « Tufton Street ».

Le point de départ du professeur Starkie était l’observation selon laquelle les taux d’occupation des bureaux restent bien inférieurs à leur niveau d’avant la pandémie, et étant donné que le passage au travail à domicile est une accélération d’une tendance antérieure à la pandémie, il est peu probable qu’ils s’en remettent complètement. L’implication:

« [F]ou […] comme à Croydon, Ealing ou encore Canary Wharf et particulièrement dans les villes et villes de province comme Reading, Leeds ou Bristol, la balance financière pourrait bien évoluer en faveur d’une conversion à grande échelle. […] Il est important ici que le gouvernement puisse jouer un rôle en encourageant les autorités locales à considérer sérieusement cette opportunité de développement, et […] assouplir certaines restrictions de planification afin que l’opportunité soit fermement saisie.

Cela semble se produire maintenant, alors merci à Gove pour ce qui est dû.

Et encore.

Les mêmes forces qui ont provoqué une pénurie de logements en Grande-Bretagne ont également provoqué une pénurie de locaux d’autres types, y compris des bureaux. Le graphique ci-dessous présente les loyers des bureaux dans les capitales et les grands centres économiques européens. Il s’avère que Londres est ici dans une catégorie à part.

Loyer annuel des surfaces de bureaux prime, € par m²2022 ou dernière année disponible

–Statiste (2023)

Bien entendu, lorsqu’il s’agit de transformation de bureaux en immeubles d’habitation, ce qui compte n’est pas la façon dont les loyers des bureaux londoniens se comparent à ceux de Paris ou de Francfort, mais comment ils se comparent aux loyers résidentiels londoniens. Le ratio Londres-Paris ou Londres-Francfort est pertinent pour un investisseur qui envisage de déménager de Londres à Paris ou Francfort (ou vice versa), pas pour un promoteur immobilier qui envisage de convertir des bureaux londoniens en appartements londoniens.

Mais le fait que Londres reste un endroit si cher pour faire des affaires ne suggère pas qu’il s’agisse d’une ville avec un énorme stock excédentaire d’immeubles de bureaux vides, même si la situation est moins tendue aujourd’hui qu’elle ne l’était avant Covid. Ce que cela suggère, c’est que Londres connaît une pénurie généralisée de locaux de toutes sortes, qu’il s’agisse d’appartements, de bureaux, d’espaces de vente au détail, d’hôtellerie ou autres.

Dans ce contexte, les conversions de bureaux en logements consistent principalement à déplacer des locaux d’un secteur en pénurie vers un autre. C’est la bonne chose à faire si la pénurie de logements résidentiels est plus grave que la pénurie de bureaux, mais cela ne peut pas faire grand-chose.

La situation peut être différente dans d’autres villes, et même si ce n’est pas le cas : chaque petit geste compte. Le problème est que Gove semble considérer ces conversions comme une alternative à la construction supplémentaire, alors qu’elles ne peuvent en réalité être qu’un complément.