Je ne prétendrai pas que le livre du professeur Alan Evans Pas de chambre! Pas de chambre! Les coûts du système britannique d’aménagement urbain et rural, publiée par l’AIE en 1988, est la toute première étude montrant comment le système de planification appauvrit la Grande-Bretagne. Si je le faisais, je sais que l’un d’entre vous extrairait un article obscur dans un journal obscur, qui a déjà présenté un cas similaire des années plus tôt, et le publierait dans la section commentaires. Je suis dans le secteur des groupes de réflexion depuis assez longtemps pour savoir que presque rien n’est vraiment original et que presque tous les arguments ont déjà été avancés par quelqu’un, quelque part, sous une forme ou une autre.
Toujours – Pas de chambre! Pas de chambre! doit avoir été parmi les toutes premières études à proposer une critique globale du système, combinant théorie économique et preuves empiriques. Puisque les problèmes identifiés par le professeur Evans sont toujours présents aujourd’hui (sauf un million de fois pires), revenons sur son argument.
Tout d’abord, lorsque le professeur Evans parle du « système de planification », il fait spécifiquement référence au système qui s’est développé en Grande-Bretagne après le Town And Country Planning Act de 1947, et non à l’ensemble de la planification en soi. Il accepte :
« Nous ne pouvons pas simplement abolir le système de planification […]
[S]Certaines orientations en matière de développement sont nécessaires pour minimiser les conflits environnementaux. » (p. 51).
L’évaluation globale du système par le professeur Evans est simple :
« Le système de planification a un impact sur le processus de développement d’une manière qui n’était pas prévue par ceux qui l’ont initialement conçu. […] Le système de planification a évolué au fil du temps, passant d’un système conçu pour guider le développement vers ce qui est considéré par les planificateurs comme une utilisation des terres « socialement optimale » vers un système visant à contrôler et restreindre le développement. (p. 34).
Pourquoi c’est un problème?
Parce que « si […] le développement est empêché […]cette perte de développement a un coût économique qui se traduit par des prix plus élevés et une baisse du niveau de vie. […] [T]Il existe un lien entre la flambée des prix de l’immobilier dans le Sud-Est et la réticence des comtés et des districts à autoriser le développement. Mais les coûts du système de planification ne se limitent pas à la hausse des prix de l’immobilier. Ce ne sont là que les coûts économiques les plus évidents. » (p. 14).
Ce qui semble assez plausible. Mais y a-t-il des preuves de cela ?
Selon le professeur Evans, oui, il y en a beaucoup. Tout d’abord, nous disposons de preuves indirectes venant de l’étranger :
« Pour obtenir de telles preuves, nous devons étudier une variété de zones urbaines qui sont par ailleurs similaires mais diffèrent par la superficie des terres disponibles pour le développement. Cela ne peut pas être fait en Grande-Bretagne, où toutes les villes sont soumises à des contraintes de développement similaires. Cela peut cependant être fait dans d’autres pays. (p. 19).
Evans mentionne une étude des marchés immobiliers nord-américains, qui compare les zones urbaines soumises à des contrôles de croissance stricts à des zones urbaines par ailleurs similaires où ces contrôles sont plus souples. Il conclut – croyez-le ou non – que le contrôle de la croissance fait augmenter les prix des terrains résidentiels.
Cela a depuis été confirmé par une montagne de preuves (voir pp. 74-80). Mais revenons à 1988.
Evans trouve également une preuve directe de l’ampleur des contraintes de planification dans l’écart croissant entre la valeur des terrains avec et sans permis de construire. Bien entendu, même dans un système d’urbanisme très libéral, on pourrait s’attendre à ce que les terrains avec permis de construire valent bien plus que les terrains sans permis de construire. Mais nous ne nous attendons pas à ce que cet écart se creuse systématiquement au fil du temps :
« Ces différences entre le prix d’un terrain agricole et le prix d’un même terrain mais avec permis de construire […] indiquent que si les contrôles d’urbanisme étaient assouplis, de nombreux propriétaires de terres agricoles pourraient les vendre à des fins de développement. […] La différence de prix sur les deux marchés, à la marge, n’est maintenue qu’en limitant le transfert des terres d’un marché à l’autre. » (p. 17-19).
Bien entendu, cet écart n’a fait que se creuser depuis.
Le résultat n’est pas seulement une hausse des prix de l’immobilier et des loyers. Cela signifie également des prix à la consommation plus élevés dans tous les secteurs qui nécessitent plus qu’un minimum d’espace :
« [T]Le prix de l’espace hôtelier en Grande-Bretagne a tendance à être plus élevé que dans d’autres pays développés, comme peuvent le confirmer ceux qui ont voyagé en Europe ou en Amérique du Nord. Il en va de même pour les restaurants. […]
Les restrictions de planification sur la quantité d’espace disponible pour le logement, les magasins, les hôtels, les restaurants et les loisirs affectent le coût et le type d’installations disponibles pour les consommateurs et abaissent ainsi directement leur niveau de vie. (p. 30-31).
Et cela signifie des salaires plus bas :
« Si le coût du terrain et de l’espace en Grande-Bretagne est plus élevé qu’ailleurs, le coût plus élevé de l’espace est un fardeau que supportent les fabricants et les services commerciaux britanniques et qu’ils doivent couvrir en réduisant leurs coûts ailleurs. […] [T]Les coûts plus élevés des terrains doivent soit conduire les entreprises à la faillite, soit à verser à leurs employés des salaires et des traitements inférieurs à ceux avec lesquels elles sont en concurrence sur les marchés internationaux. De cette manière, les coûts du système de planification britannique sont supportés par la population sous la forme d’une baisse des revenus réels. » (p. 32).
Les contraintes de planification ont leur plus grand effet dans les zones à forte demande. Bien entendu, les zones à forte demande le sont pour une raison : ce sont généralement les régions du pays qui offrent les meilleures perspectives d’emploi. En rendant plus difficile pour les gens de s’installer dans ces régions, les contraintes de planification rendent la Grande-Bretagne globalement plus pauvre :
« [T]L’écart des prix de l’immobilier a également pour effet d’étouffer […] migration. Les propriétaires de maisons dans le Nord découvrent que leur situation serait pire s’ils vendaient et déménageaient, même si cela signifiait sortir du chômage pour trouver un emploi. » (43-44).
Cet effet est bien plus important aujourd’hui, car les coûts du logement varient beaucoup plus.
Voilà quelques-unes des façons dont les contraintes de planification appauvrissent la Grande-Bretagne. L’effet global est difficile à quantifier, mais il n’est certainement pas anodin :
« [T]le système de planification […] a considérablement augmenté les prix des terrains et des logements […] et a déformé la structure économique, ce qui a conduit le niveau de vie britannique à être inférieur à ce qu’il aurait été autrement. […] La réduction globale est […] probablement de l’ordre de 10 pour cent ou plus du revenu national » (p. 50).
Les mots « NIMBY » et « NIMBYism » n’avaient pas encore fait leur chemin en Grande-Bretagne et n’apparaissent donc pas dans le livre. Mais le concept le fait certainement :
«À l’heure actuelle, les habitants s’opposent toujours à tout développement à proximité de chez eux. Seule l’ampleur de leur opposition varie, et cela peut être mesuré par la pression exercée sur les conseillers locaux pour qu’ils rejettent les demandes de permis de construire par le biais de lobbying, de pétitions, de lettres, de réunions publiques, etc. » (p. 52).
Evans souligne une incohérence majeure du système de planification, qui le mine encore aujourd’hui : s’il est facile de mobiliser les opposants à la construction de logements, il est quasiment impossible de mobiliser les bénéficiaires potentiels, qui ne peuvent être identifiés à l’avance.
« Les futurs occupants du développement […]qui, d’une certaine manière, sont les plus touchés par la décision, ne sont généralement pas représentés lorsque la décision concernant l’utilisation des terres est prise. » (p. 51).
On prétend souvent que la raison pour laquelle le développement est si impopulaire est que les logements neufs sont souvent laids. Evans renverse cette logique. Contraindre la construction de logements rend le logement plus laid :
« Depuis que la propriété est devenue une denrée rare, à peu près tout peut être mis en vente et vendu. Un développement sans inspiration et dépourvu de valeur architecturale peut se vendre moins cher qu’un développement mieux conçu, mais la réduction des bénéfices totaux sera minime par rapport aux bénéfices réalisés grâce à l’obtention d’un permis de construire en premier lieu. (p. 38).
Bien qu’il soit un peu vague sur les solutions, Evans suggère que nous devons trouver un moyen de racheter les NIMBY, via des paiements de compensation directs.
Je m’arrêterai juste avant de qualifier le professeur Evans de prophète. L’accent mis sur l’expansion des villes vers l’extérieur et son manque apparent d’intérêt pour la densification urbaine étaient quelque peu hors de propos. Mais sinon, même avec 35 ans de recul, je ne peux formuler que des critiques assez mineures. Dans un univers alternatif dans lequel les décideurs politiques auraient écouté le professeur Evans après la publication de ce livre, la crise du logement aurait pu être étouffée dans l’œuf et la Grande-Bretagne serait aujourd’hui un pays beaucoup plus riche.
Une version différente de cet article a été publiée pour la première fois sur CapX.
Publications sur le même propos:
Économie de la Chine.,Redirection vers la description complète.
Le site madactylo-traducteurs.com est fait pour fournir diverses publications autour du thème Traductions pour les entreprises diffusées sur le web. madactylo-traducteurs.com vous a trouvé cet article qui parle du sujet « Traductions pour les entreprises ». Cette chronique se veut générée du mieux possible. Vous avez la possibilité d’envoyer un message aux coordonnées présentées sur le site web afin d’indiquer des détails sur ce texte qui parle du thème « Traductions pour les entreprises ». Restez connecté sur notre site madactylo-traducteurs.com et nos réseaux sociaux pour être au courant des nouvelles annonces.
